En Madrid, los inversores ojo a los inquilinos que pagar 7 euros al mes

El empresario Luis de Ulibarri sólo ha encajado ocho apartamentos en el centro de Madrid para 1,8 millones de euros, que viene a €225,000 cada uno. Dado el actual mercado de la propiedad, parece una gran oferta, pero hay una trampa. Todos los apartamentos vienen con un inquilino en el antiguo contratos de alquiler fijo por la ley durante la dictadura de Franco. El más bajo de alquiler es de 7€, el más alto es de 700 €para un lugar que tendría un costo de 1.800 €al mes a precios actuales de mercado.

Estas rentas se han congelado en el tiempo. Mientras miles de personas en Madrid, están luchando para pagar precios exorbitantes, estos inquilinos están disfrutando de los términos de los contratos firmados antes del 9 de Mayo de 1985. Treinta y cinco años, hay sólo un puñado de esos afortunados a los inquilinos de la izquierda en Madrid, y la mayoría prefiere guardar silencio, tal vez temiendo la envidia de los vecinos, que están pagando mucho más.

Puede que tengamos que esperar hasta el año 2050, en algunos casos? Bien, vamos a chupar hasta que

Luis de Ulibarri, Almagro Capital

Para los propietarios, estas unidades han demostrado un constante dolor de cabeza. Pero De Ulibarri, un 40 años de edad, abogado fiscal, es uno de un número de inversores dispuestos a correr el riesgo de tomar las propiedades fuera de sus manos. Él es el presidente de Almagro Capital, un Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria (REIT), con una cartera de 48 propiedades, considerable, suficiente para un margen de error. El REIT calcula los inquilinos de la esperanza de vida, compra de propiedades, a continuación, espera a estos para entrar en el mercado, cuando pueden esperar un retorno de su inversión. “Puede que tengamos que esperar hasta el año 2050, en algunos casos? Bien, vamos a chupar”, dice De Ulibarri.

Los ocho apartamentos en Madrid han sido adquiridos a partir de la Sareb, la empresa estableció después de la burbuja inmobiliaria busto para ayudar a los bancos a deshacerse de sus activos inmobiliarios tóxicos. Todas las unidades están ubicadas en el Centro y Chamberí, los dos más caros de los distritos de la capital, donde, de acuerdo a la línea real estate sitio Idealista, de 76 metros cuadrados, la unidad irá por €1,421 y €1,375 un mes, respectivamente. Una portavoz de la Sareb dice que tienen menos de 100 viejo-alquiler de propiedades en toda España fuera de unos 50.000 habitantes, y el paquete comprado por De Ulibarri fue la última de ellas en Madrid.

Estos tipos de propiedades estan registrados como tales, pero el número de individuos en la comunidad de Madrid región de pago de la renta muy por debajo del precio de mercado representan el 2,7% de la población, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) nivel de Vida de la encuesta, a pesar de que la cifra incluye también a otros grupos, tales como aquellos sobre los subsidios de vivienda.

Luis de Ulibarri, head of the REIT Almagro Capital.
Luis de Ulibarri, jefe de Almagro REIT de Capital. INMA FLORES

Cuando los propietarios de estos viejos contratos de alquiler de morir, la ley permite un máximo de dos subrogaciones, uno para el titular del contrato del cónyuge para asumir el contrato de forma indefinida, y uno para el contrato del titular de los niños durante un período limitado de dos años. Estas casas siempre han sido buscados por los inversores, y ahora más que nunca que el reloj avanza y el mercado de alquiler, que continúa en auge.

Pay-offs

“Anteriormente, que era grande como empresarios, López Brea y Francisco Franco [uno de los finales de los nietos del dictador] que había en él, pero desde que los Fondos de Inversión Inmobiliaria (Reit) fueron establecidos, muchos de ellos han entrado en la arena”, dice Adolfo Calvo-Parra, abogado en Madrid de la Asociación de Administradores de la Propiedad.

Propiedades con los inquilinos de los antiguos contratos de alquiler que solía ser considerado como de alto riesgo de las compras, y algunos propietarios notoriamente recurrido a intimidar a los ocupantes para ver si podían perseguirlos a cabo. Menos conocidas son las historias de los inquilinos que recibieron grandes cantidades en cambio para romper sus viejos contratos de alquiler, según Calvo-Parra. Otros abogados consultados por este periódico decir que han cumplido con los inquilinos que fueron dados de más de 100.000 €para salir.

Pero en este punto, la mayoría de los restantes de la vieja contrato inquilinos objetivo a estar ahí hasta el final de sus días. “Ellos son los que han rechazado las ofertas”, dice Ramón Gutiérrez de Adarve Abogados. También hay un riesgo de que la persona en el antiguo contrato de alquiler de repente se produce una relativa a mano el contrato. “Somos conscientes de que un hombre de más edad podría casarse con su cuidador”, dice De Ulibarri.

Estas casas siempre han sido buscados por los inversores, y ahora más que nunca que el reloj avanza y el mercado de alquiler, que continúa en auge

Los ocho apartamentos son la primera edad de alquiler de compras Almagro Capital ha hecho, y De Ulibarri, señala que esta línea de negocio no será central para el REIT. El empuje principal de sus negocios se compone de propiedades que han comprado la de las personas de edad que luego de arrendamiento el mismo derecho de propiedad de ellos, hasta que mueren. En consecuencia, sus accionistas los informes incluyen la edad de sus inquilinos y su esperanza de vida.

Otro inversionista en bienes con los ocupantes de los viejos contratos de alquiler es Alejandro Bancalero, un 47 años de edad, abogado que dirige el bufete de abogados Bancalero Abogados. Él sólo se compran viviendas con inquilinos por encima de los 80 años de edad, porque cualquier cosa menos parece una mala inversión, dada la esperanza de vida de hoy en día. Su empresa tiene siete propiedades en Madrid: en La Latina, en la calle Serrano y en Carabanchel, y otros en Sevilla y Marbella.

Se puede perder dinero temporalmente en algunas de estas propiedades. Por ejemplo, uno de 83 años, el inquilino paga sólo 90 €al mes y la empresa paga la comunidad factura de 300 €así como el IBI anual de impuestos a la propiedad. Bancalero consejo es fomentar un sentido de resignación si usted desea conseguir en el juego. “Trabajamos en el largo plazo. Tienes que ser paciente,” él dice.

Cuando Franco era un progresista

El régimen de Franco urbano de alquiler de la ley de 1964 que podría haber sido el trabajo de hoy del gobierno Socialista: “El movimiento de liberalización de la propiedad urbana debe ser templado, no sólo en la tasa determinada por el país de las circunstancias económicas, pero también de acuerdo a la innegable demandas de justicia social, que constituyen el núcleo y la razón de ser de nuestro régimen político,” comenzó la legislación de protección a los arrendatarios.

Franco estableció la ley algunos años después de la Guerra Civil para proteger a las personas que habían perdido sus hogares en el conflicto. En consecuencia, los propietarios tenían poco control sobre la forma en que alquilan sus propiedades. “Los propietarios albergaba un enorme animosidad hacia nuestro “amigo” Paco (Francisco Franco]”, dice el abogado Calvo-Parra.

Irónicamente, fue un gobierno Socialista que, finalmente, poner fin a Franco del sistema de alquiler. Propuesto por el Partido Socialista (PSOE) el ministro Miguel Boyer, y conocida como la Ley Boyer, la nueva legislación terminó la obligatoriedad de la renovación de los contratos firmados después del 9 de Mayo de 1985. Más tarde, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 limitado el número de personas que podrían asumir el contrato de edad hasta un máximo de dos, con miras a su remoción progresiva de ellos.

Ahora, el inquilino de protección ha vuelto a convertirse en un problema acuciante. Franco, la solución era mantener el precio fijado por el propietario y el inquilino cuando el contrato se firmó por primera vez; ahora, el consejo Socialista de la coalición es la que propone los precios máximos según el distrito. La medida sería poner en manos de los gobiernos regionales y consejos locales, pero el Madrid el gobierno regional ya ha rechazado la medida.

Versión en inglés por Heather Galloway.

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